上海社区商店的历史记录：租金上涨和投资风险不低

社区商店有了“三代一店”，已成为人们住房，股票和基金证券以外的一种新的投资方式。根据八月份的在线房地产统计数据，新销售排名中有一半以上是商业房地产。

截至今年8月，上海商店的供应已达到3240万平方米。以1800万常住人口计算，人均店铺数已达到1. 8平方米上海社区商店的历史记录：租金上涨和投资风险不低，超过了发达国家1. 2的平均水平。国内著名的商业研究专家姜新国表示，尽管社区商业发展迅速，但投资者仍然必须把握城市商业的“脉动”，并谨慎进入市场。

社区商店的租金在上涨

根据上海荒岛房地产工作室发布的调查报告，去年，上海社区商店的增长在410万至440万平方米之间，是供应量近215万平方米的两倍。在2004年。大约是2003年的三倍。

“上海现已形成114个大型居民区。”荒岛工作室冯伟说。上海新建住宅区的社区商店面积增长迅速，预计社区开发的商业面积将达到250万平方米。

“ 2006年第一季度，上海的商业收入增长了10-15％，其中很大一部分归功于社区商业。”上海世联房地产研究第二部主任沉坚认为，社区商业是住宅区的重要商业支撑。发展潜力巨大。

姜兴国在上海商业地产萌芽时期的早期写了一篇文章《一店三代》，预言了商业地产的繁荣。 1999年，当中小企业进行重组时，中央的六个部委发出通知，“谁投资谁将从中受益”，商业地产萌芽。姜新国说：“自2002年以来，市场一直在'很难找到一家商店'。”投资者在温州，浙江等地的大胆干预导致了商业房地产的繁荣，并且也出现了泡沫。

2003年下半年，商店显示出销售缓慢的迹象，并且市场开始巩固。 “ 2006年住宅市场的整体调整再次加剧了商店的流行。”姜新国说。

最新统计数据显示，上海市中心社区商店的租金最高为2 5. 8元/平方米/月，主要集中在天林和徐汇地区。中心城市7.的平均租金为人民币5元/平方米/月。

“社区商店的价格是住宅建筑价格的1- 1. 5倍，租金回报应约为6-8％。”上海策远商业办公室商业运营总监沉朝晖表示上海侦查公司电话 ，社区商店的广阔前景是有希望的。

尽管租金很乐观，但社区商店的销售一直比较火爆。四川北路，草安路及其他地区的社区商店一开业便热销。 “主要原因是这些商店价格低廉，规模小，投资门槛低。”上海荒岛上的房地产工作室闵一飞指出。

“国家的监管政策使人们看不起住宅市场，商业房地产的价值已经恢复。”姜新国说：“社区商店不错，但不如外界认可。”记者了解到，仍然有很多无法预测的投资者进入市场。风险。投资社区商店的风险不低

“只出租而不出售好商店。”策远沉朝晖说，社区商店最大的问题是经营，许多商店无法继续经营。

“外国商店是开发商长期拥有和经营的，但上海注重实际回报，其中大多数只专注于销售。”上海十联申健指出，商店和房屋不一样，房屋可以维持其价值。如果商店没有整体运营，则可能不会增加价值。

“开发人员会盲目地强调投资回报率，但是6-8％的回报率实际上对于许多企业来说是不可接受的。”沉朝晖表示，租金必须根据市场来确定，这家商店的整体运营还需要2-3年才能成为气候。 ，没有人统一管理的商店非常糟糕。

姜兴国还认为，在许多商店的销售初期，本地人气将以as头的形式增加上海商业调查，但“上海人口的自然增长非常缓慢，机械增长的可能性不大商业房地产取决于消费，但受欢迎程度非常重要。“与此同时，商业房地产交易量的增加也增加了市场解散的压力，并导致了供过于求。 “如果不能保证支持商业房地产的租金回报，就不能保证品牌企业的存在，高端商业氛围和受欢迎程度。”行业内部人士进行了分析。

投资社区商店有一个谜团

“如果选择成熟的社区商店，您将无法赚钱。”姜新国认为，能否预见未来的热点非常重要。 “我认为青浦新城的生意很好，而曹安路也在向上。”这是一条金钱之河。掌握城市的规划和规划的实施程度也很重要。”姜新国说。

就选择社区商店的类型而言，沉远辉说：“分店几乎没有成功。同类竞争，统一运营，无特色导致失败。”沉朝晖建议选择社区商店是最好的选择。如果“单”结构位于面向街道的一楼，则最好。

沉朝晖还认为，投资者最好选择品牌公司经营的商店。另一方面，世联房地产的申健认为，社区商店具有很深的历史沿革，品牌管理应与区域风格相结合。例如，四川北路已有多年从事小商品和服装贸易的历史。

对于社区商店的投资，蒋新国认为，投资者应在该地区寻找机会，从一开始就进行研究，进行案例研究，并找到实际价值与未来价值的比率以获得长期稳定的回报。